Gewerbemiete wird vom Vermieter verlangt

[Isolde Richter]

Heute erreichte uns folgende Frage per Mail mit der Bitte um Beantwortung durch Horst:

Meine Vermieter haben der gewerblichen Nutzung mündlich zugestimmt, haben jetzt aber einen Vertrag (soll meinen Mietvertrag ergänzen) für die gewerbliche Nutzung aufgesetzt und wollen, dass ich dafür eine Gewerbemiete zusätzlich zahle. Ich bin als Entspannungspädagogin und psychologische Beraterin tätig. Dies ist alles gerade im Aufbau. 80% meiner Arbeit wird online stattfinden, 20% Klienten können vor Ort bei mir in der Wohnung Sitzungen in Anspruch nehmen. Dafür soll ich nun Gewerbemiete zahlen (Höhe wird noch verhandelt). Genau dies wollte ich mir ja sparen und habe deswegen keinen anderen Praxisraum gemietet.

Meine Frage lautet jetzt:
Welche Möglichkeiten habe ich nun? Mein Vorschlag wäre, dass ich keine Klienten hier in der Wohnung empfange, sondern ausschließlich zu 100% online arbeite (ich biete bald online-Kurse an und dann eben nur noch online-sitzungen oder telefonische sitzungen). Dafür kann doch keine Miete verlangt werden, oder? Es ist ja schließlich von keinerlei Außenwirkung auszugehen, somit würde ich ja strenggenommen nicht mal ein eine Erlaubnis dafür benötigen, oder? Und schon gar nicht eine Miete dafür zahlen? Ein Programmierer, der nur online arbeitet oder ein Journalist oder Schriftsteller darf das auch in seiner Mietswohnung, so habe ich die Info.

Meine Eltern haben ein Privatgrundstück, dort könnte ich auch Klienten kostenlos empfangen. Da meinen Eltern das Haus gehört und sie nichts dagegen haben, könnte ich theoretisch auch dorthin ausweichen?

[VanessaT]

Hallo zusammen,

ich möchte einen Punkt im Nachhinein noch ergänzen:
Meine Wohnung ist recht klein (Küche, Bad, Wohn- und Schlafzimmer). Es ist also kein übriger Raum als Arbeitszimmer möglich. Deshalb habe ich mein Wohnzimmer liebevoll umgestellt, dass ich dort an einem Tisch und zwei Stühle meine Klienten empfangen kann. Also mit anderen Worten, dieser Raum wird zu 90% wohnlich und nicht gewerblich genützt. 

Vielen Dank im Voraus!

Herzliche Grüße
Vanessa

[Horst]

Hallo Vanessa, hallo miteinander,

Deine Anfrage ist leider nicht so eindeutig zu Deinen Gunsten zu beantworten, zumal Dir ja noch einige Optionen zur Verfügung stehen.

Zunächst einmal hast Du eine Wohnung gemietet. Wenn Du künftig in dieser Wohnung auch geschäftlich tätig werden willst (Beratungspraxis), wird hieraus eine "teilgewerbliche Nutzung" der Wohnung.
Dies wiederum detzt voraus:
- Einverständnis des Vermieters und
- Zulässigkeit der gewerblichen Nutzung nach Bauplanungsrecht. (wenn die gemietete Wohnung bauplanungsrechtlich in einem "reinen Wohngebiet" liegt, halte ich diese Nutzung (wie von dir geplant) zwar für grundsätzlich zulässig, möglicherweise aber baurechtlich zulassungspflichtig. Dies hängt von Deiner konkreten Zukunftsplanung (Klientenverkehr, Parkplätze usw. ab). Kontaktiere hierfür doch einfach einmal - natürlich völlig unverbindlich unter Schilderung Deiner Vorstellungen - das Bauordnunsamt Deiner Gemeinde..

Dein Vermieter versucht daher, die zusätzlich geplante Raumnutzung finanziell für sich "einkömmlich" zu gestalten. Im Unterschied zur Wohnraumvermietung herrscht bei der "teilgewerblichen Raumnutzung" ziemliche "Vertragsfreiheit", d.h. Der Vermieter kann pokern, wobei Du mitpokern musst.

Wäre ich an Deiner Stelle, würde ich versuchen, eine "Praxis" in Räumlichkeiten Deiner Eltern einzurichten und dort alle Klientenkonsultationen abzuwickeln. D.h. : Keine Praxisschilder an deiner Wohnung. Dass Du für Klienten dann auch telefonisch unter Deiner Privatadresse erreichbar bist und auch mit diesen online korrespondierst, macht die Privatadresse noch nicht zu einer gewerblichen Praxis.

Eine kreative Planung Deiner Praxisgestaltung ist daheranzuraten.

Geh´s an und viel Glück dabei.

Liebe Grüße

Horst

[VanessaT]

Hallo Horst,

Oh je, vielen herzlichen Dank für deine schnelle Antwort! Das war mir so nicht klar.
Wenn ich dann tatsächlich alles online oder telefonisch abwickle und die wenigen Kunden, die dann tatsächlich vor Ort bei meinen Eltern kommen, darf ich dann meinen Vermietern gegenüber kommunizieren, dass ich lediglich meine Klienten in einen anderen praxisraum verlegen und online zu Hause tätig bin oder dürfte ich selbst online als Selbstständige zu Hause nicht offiziell arbeiten? Das online arbeiten zu Hause ist mir jetzt noch nicht ganz so klar wie das sich dann verhält bzw. Wie ich das ganze dann kommuniziere meinen Vermietern gegenüber (also ob ich gar nicht mehr zu Hause arbeite und auch online alles be meinen Eltern abwickle oder ob es erlaubt ist online zu Hause zu arbeiten und Klienten bei  meinen Eltern zu empfangen).
Und noch was: darf ich das dann einfach so bei meinen Eltern oder muss ich dann das dort auch beim Bauamt abklären? 

Vielen herzlichen Dank für deine große Hilfe!

Herzliche Grüße 
Vanessa

[VanessaT]

Hallo Horst,

Nochmal ein kleiner Nachtrag:
Muss ich dann auf meiner Homepage die praxis Adresse erwähnen oder reicht es aus, wenn ich meine private erwähne? 

Vielen herzlichen Dank!

Viele Grüße 
Vanessa

[Horst]

Hallo Vanessa, hallo miteinander,

wenn das Modell "Praxis bei den Eltern" angepeilt wird:

- Abklärung der baurechtlichen Zulässigkeit mit Gemeinde und Baurechtsbehörde (notfalls Nutzungsänderungsgenehmigung einholen)
- Anmeldung der Praxis beim Gesundheitsamt (Praxisadresse)
- Praxis mit Adresse auf Homepage bewerben mit Praxisadresse und Hinweis "Konsultationen und Beratung persönlich, telefonisch, oder als Online-Kommunikation nach Vereinbarung" mit Angabe E-Mailadresse, Fon: privat und Praxis
- Präsenzsberatungen nur in der Praxis
- Praxisschild nur am Ort der Praxis
- Investitionen und Werbungskosten nur für die Praxislokalität.

Liebe Grüße

Horst

[VanessaT]

Hallo Horst,

Vielen herzlichen Dank!

Und wenn ich ausschließlich online arbeite, also online Kurse für Entspannungen und Coaching ausarbeite und diese online anbiete und ab und an auch online Sitzungen abhalte, also der Fokus liegt bei mir zu 80% auf online Kurse, darf ich das dann in meiner privaten Wohnung ohne Praxis? Es findet dann kein Klienten Verkehr vor Ort statt. 

Vielen lieben Dank!

[VanessaT]

Und darf ich unter diesen Umständen dann meine private Adresse auf der Homepage stehen lassen? 

Vielen Dank!

Herzliche Grüße 
Vanessa

[Horst]

Hallo Vanessa,

sorry, aber Deine Praxis-Gestaltungs-Fragen sind derart individuell, so dass ich diese nach dem Rechtsdienstleistungsgesetz nicht beantworten kann und darf. Im Rahmen der Schul- und Forumsbetreuung darf ich nur abstrakte und generelle Probleme erörtern und keine individuelle Rechtsberatung leisten. Ich hoffe auf Dein Verständnis. Dazu solltest Du vor Ort eine sach- und fachkundige Person konsultieren.

Ganz liebe Grüße

Horst